Özelde Kuzey Kıbrıs ve genelde Kıbrıs adasının tümünde “emlak kiralamaya dayalı kira gelirleri ” çok önemli bir sektördür.Adalıların, hem geleceklerini güvenliğe aldıkları, hem de gelir kazandıkları bir sektördür.Yani,emlak kiralama sektörü hem “ stok değer artışı” hem de “ akım gelirleri ” yaratması bakımından yatırımcılara-ev sahiplerine güvenli bir yatırım fırsatı sunar.
Kuzey Kıbrıs, emlak kiralama sektörü,ki milli gelirde daha çok” kira gelirleri ” diye tanımlanan sektör % 5-6 civarındadır.Bugün itibarı ile toplam milli gelirimiz 3,7 milyar USD olduğu varsayımıyla kira gelirleri sektörü de 170-200 milyon USD civarıdır.
Yani,kiralama gelirleri bankacılık ve tarımdan daha büyük,ulaşım-üniversite sektörleri gelirlerine de yakındır.Ki,tarım sektörünün yarısı neredeyse sübvansiyedir.Özetle,kiralama sektörü net katma değer yaratan bir sektördür.Lakin,sahipsiz,örgütsüz bir sektördür.
Bu sektörle ilgili hükümetlerin genelde politikası yoktur,hatta parti programlarına dahi koymazlar(halbuki çoğu sektörden büyüktür) çünkü görünür bir sektör değildir.Devlet ve Maliye de, bu sektöre genel de ne kadar stopaj geliri toplarım penceresinden bakar.Halbuki,bu sektör salt stopaj penceresinden bakılmasından daha fazla ilgiyi hakkeder.
Emlak Kiralama sektörünü, “ iş yeri ve konut “ kiralama olarak ikiye ayırabiliriz.Ne yazık,diğer ülkelerde olduğu gibi sektörü uluslararası standartlarda ölçülebilir hale getiremedik.Elimizdeki veriler tahminidir ve gözleme dayalıdır.Dolayısıyla,ölçemediğimiz bir sektörü de yönetemiyoruz.
Kuzey Kıbrıs’ta vatandaşların konut sahipliği dünya ortalamasının çok üzerinde % 80’lere yakındır.Dolayısıyla,özellikle konut kiralama sektörünün müşterilerinin % 90’ı da haliyle “ yabancı işgücü,turist,öğrenci ” vs dir.Özetle,konut kiralama sektörünün müşterileri YABANCILARDIR,yerliler değil.
Halbuki,İNGİLİZ döneminden kalma kira yasamızda,ne yazık kiralayan ve kiracı hakları daha çok yerlilere göre düzenlenmiştir.Ve İngiliz dönemindeki yasaların genel mantığı da o yıllardaki koşullardan dolayı “ borçludan ve kiracıdan” yanadır.
Kira yasası da daha çok “ kiracıdan yanadır ”. Bu yasanın özellikle konut piyasasında ev sahipleri ile ilgili her hangi bir hükmü kalmamıştır,çünkü müşterileri de yerli değil, yabancıdır.Bu yüzden de vatandaşların kaynaklarını tarumar ediyoruz.
Borcunu ödemeyen veya konuta-iş yerine zarar veren veya kira sözleşmesine uygun davranmayan bir kiracıyı mekandan ÇIKARMAK veya ona her hangi bir yaptırım uygulamak yasal açıdan mümkün değildir.
Bu yüzden çoğu zaman kiralayanlar, mevcut yasa dışında sözleşmelere bugünün gerçeklerine göre hükümler koymakta ve farklı çözümler üretmektedir.Yasal haklarını bilen kötü niyetli kiracılar da buna göre davranmakta ve yerli emlak sahiplerini perişan etmektedir.
Kötü niyetli kiraciyı evden çıkarmaya çalışsanız,hemen polis müdahale eder. “ Mahkemeye-hukuka git” der.İyi de yabancı bir kişiye nasıl dava açacaksın ki? Adresi-yeri yurdu belli değil, hadi adresi hallettin ve davayı açtın diyelim; zaten dava sonuçlanana kadar kiracı ülkeyi terkediyor.
Sonuçta, kiralama sektöründe yeni bir kira yasasına-mevzuata,entegre-çapraz düzenlemelere ve mali açıdan da yeni açılımlara ihtiyacımız var.
Düşünün,KIBTEK elektriği bağlarken Maliye’den sözleşme onayı istiyor.Maliye kendi hakkını korumak için çapraz bir sorumluluk getirmiş.KIBTEK,depozit almasına rağmen kiracının ödemediği fazla elektrik borcunu emlak sahibine yüklüyor(kendi hatasını başkasını ödetiyor).
Belediye ha keza ayni şekilde davranıyor.Kiracının mükellefiyetlerini kiracı ödemediğinde emlak sahibini sorumlu tutuyor.vs..Yani,devlet ve belediye kendi haklarını koruma altına alırken-ki çoğu aslında yasal değil-…Emlak sahiplerinin hakları göz ardı ediliyor…
Düşünün, konutunu bir öğrenciye kiralayan bir emlak sahibinin muhtemelen evinde sözleşme dışında başka kişilerde kalıyor, hatta çoğu zaman evde şahıslar değişiyor vs. Lakin, muhaceret ne halse hiçbir yabancıya ikamet ve adres zorunluluğu getirmiyor. Halbuki, özellikle öğrencilerin kesinlikle “ ya yurtta, ya da bir kiralık konutta zorunlu ikamet adresi olması lazım”.
Bu şekilde,hiçbir öğrenci bir başka konutta ev sahibinin kontrolü dışında kalamaz(kayıt altında olur), çünkü muhacretetten izin almak için “kira kontratına” ihtiyacı olması lazım.Siz evinizi 2 kişiye kiralıyorsunuz ama evinizde 4 -5 kişi sözleşme dışı kalıyor ve evinizi hırpalıyor.
Mali tarafta ise devlet yanlış yapıyor, teşviklerle-muafiyetlerle bir sürü yurt yatırımı yaptırıyor.Ki,yurtlar yasal açıdan başka bir amaçla kullanılamaz ve varlık değerleri de göre düşüktür aslında.Eğer,dozajını iyi ayarlamazsak yarın atıl yurtlar oluşacak,hatta bu konut piyasasını da vuracak..
Halbuki, madem amaç öğrencilere uygun şartlarda konaklama yaratmaktır,o vakit bir konut sahibinin evini veya odasını öğrenciye kiralaması halinde STOPAJ muafiyeti getirmesi lazım.Öğrenciye kiralama halinde ve buna göre beyan yapıldığında stopaj muafiyeti veya indirimi yapılması gerekir.
Özetle,kiralama sektörüne, ülke ekonomisine ve gerçeklerine göre yasal ve mali açıdan çok ciddi yeni bir bakış ve politika lazım.
