Yapım İnşaat Pazarlama ve Satış Direktörü Ceren Köse ülkemizi yatırım açısından değerlendirdi
KÖSE: Piyasa artık gayri menkul ortaklıklarına doğru gidiyor. Müteahhitlerin iş gücü var, bankalarda da nakit gücü var. Limasol Gayri Menkul ile bu konuda ilk adımı attık.
KÖSE: Yabancılara bir adet konut veya mal alımı kuralı kaldırılmalı. Mal alma izin prosedürü kolaylaştırılmalı.
KÖSE: Ülkemizde sanayi sektörü olmadığı için emlak sektöründe döviz cinsi satış yapmaktan vazgeçmek çok zor. Kur riski çok yüksek
KÖSE:Artık kira garantili ev satışlarına başladık. Ev satın alıyorsunuz ama teslim almıyorsunuz. Biz onu size 2 yıllığına 300 sterlinden kiralıyor ve vereceğiniz paradan düşüyoruz
Selda İÇER/HK AJANS
Geçtiğimiz hafta Metro Emlak direktörleriyle yaptığımız röportajımızdan sonra, bu hafta da emlak sektörü ile devam edip Yapım İnşaat Pazarlama ve Satış Direktörü Ceren ile sektörü konuştuk. Emlak Sektörü açısından ülkemizin çok şanslı olduğunu anlatan Köse, başka ülkelerde mortgace sistemi ile insanların 50 yılda emlak sahibi olabilirken, bizde 12-15 yılda ev sahibi olabildiğine işaret etti. Ceren Köse, yatırım yapmak için ülkenin tam bir “altın madeni” olduğunu vurgulayarak, yatırımcının emlak için verdiği parayı 12-15 yılda geri alabilmesinin de önemli olduğunu söyledi. Ülkemizdeki tapu çeşitliliğine de işaret eden Köse, tüm tapuların artık ayrım yapılmadan kabul görmesi gerektiğini, türk malı, tahsis veya eşdeğer diye ayrım yapılmaması halinde, arsa fiyatlarının da düşeceğine vurgu yaptı. İşte ayrıntılar…
13 yaşında havuz yöneticiliği yaptım
SORU: Sohbetimize klasik sorumuzla başlamak istiyoruz. Yapım İnşaat bir aile şirketi. Sektöre girişiniz kendi isteğiniz ile mi oldu, yoksa ailenizin yönlendirmesiyle mi?
KÖSE: Ben çocukluğumdan bu yana sektörün içerisindeydim. Annem, havuz ve düğün organizasyonu ile uğraşıyordu biliyorsunuz Yarim Ltd. Babam da inşaat ile uğraştığı için hafta sonları da inşaatları geziyordum. Üniversite yıllarımda dahi, adaya geldiğimde şirkete gelip çalışıyordum. İş yönetiminin her safhasında bulundum. 13-14 yaşında havuz yöneticiliği yapıyordum, animasyon yaptım. Kısacası, kendimi bu işin içinde buldum.
SORU: Eğitimini hangi dalda aldın?
KÖSE: Amerika’da işletme okudum. İsteyerek ve keyifle okudum bölümümü.
Müteahhitlerin imajı zedelendi
SORU: Ülkemizde inşaat sektörünü bugün hangi noktada görüyorsun?
KÖSE: Bizim ülkemizde insanlar sektörle ilgili daha temkinli. Çünkü bir kötü deneyim yaşandı 2003-2008 yılları arasında. İki arsası olan, inşaat yapmaya başladı. Mühendis akrabası olan hemen inşaatını ona çizdirdi. Diğer taraftan, imza parası verip imzalattı. Ardından da evleri satmaya başladılar. O dönemde İngilizler özellikle gelip evin parasını nakit veriyordu. Avukata da danışıyorlardı evi alırken ancak, onun da işin içinde olduğunu hesaba katamamışlardı. Evleri yapanlar bütün karın kendilerinin olduğunu zannedip, hemen altına en pahalı arabayı çekiyordu. Sonunda da inşaatlar döküm saçım ordada kalırdı, para biterdi. Bunları yaşadığı için toplum, müteahhitlerin imajı zedelendi. Biz 28 yıldır ev yaparız, hiçbir koçansız evimiz yok ama, “aman müteahhit seni kandırmasın, aman yanlış seçim yapma” diye söylemler duyuyoruz.
SORU: Piyasada halkın güvenini sarsan müteahhitler artık yok diyebilir miyiz?
400’den 50’ye düştük
KÖSE: Hiçbir zaman tam bitiremezsiniz ama büyük oranda temizlendi diyebiliriz. 400 müteahhittik o zaman piyasada, şimdi gerçek manada iş yapan piyasada 50 kişi kaldı.
Kur riski büyük
SORU: Müteahhitler Birliği içerisinde “bizler artık garantili işler yapıyoruz, halk bize güvenebilir” diyebileceğiniz noktaya gelindi mi?
KÖSE: Öyle de diyebiliriz. Sınıflandırmalara göre öyle. Tabii ki sektörün çok farklı sorunları var. Örneğin, aşırı borçlanma, kur riski, kurumsallaşma. iş sağlığı güvenliği gibi. Ama artık bunlar müteahhitlerin kendi iç sorunlarıdır. Ancak kur riski gerçekten önemli
Sanayimiz olsa, TL üzerinden ev satılabilir
SORU: Geliri TL olan bir topumda, ev fiyatları döviz cinsi üzerinden. Bu riski ortadan kaldırmak için müteahhitler olarak, ev fiyatlarını TL yapmak için herhangi bir girişiminiz olacak mı?
KÖSE: Yasal olarak değil de bunu, ülke olarak sağlamamız lazım. Bizim Kuzey Kıbrıs olarak hiçbir sanayimiz yok. Seramik alacaksınız, yurt dışından ithal edersiniz, dolar veya Euro ödersiniz. Parke, demir, çimento hep dövize endeksli. Arsa alacaksanız, 100 bin, 80 bin sterlinlerden bahsedilir. O nedenle evi, TL üzerinden satmak, müteahhitler için çok riskli. Müteahhitler olarak bizler de isteriz TL üzerinden satış yapmayı. Hatta başka ülkelerde geliriniz ne ise, o para biriminden borçlanmak zorundasınız. Farklı bir para cinsinden borçlanmanız yasaktır.
Deniz kenarındaki arsalar her yıl değer kazanıyor
SORU: Deniz kenarındaki bir bina ile şehir içerisinde mahalle arasındaki bir binanın inşaat ruhsatının aynı olmasından yakınan arkadaşlar var. Çünkü evler aynı fiyata satılmıyor. Bu konuda sizin görüşünüz nedir?
KÖSE: Ben bu görüşe katılmam. Çünkü, deniz kenarındaki arsalar her yıl yüzde 50 değer kazanır. Bir sene önce bir arsayı 100 liraya aldıysanız, inşaatı bitirene kadar arsanın fiyatı 180 lira olmuştur. O nedenle siz öyle bir fiyata satmalısınız ki evleri, bitirdiğinizde deniz kenarından bir arsa daha alabilecek durumda olasınız. Çünkü birinci arsayı 100 TL alıp evleri yaparken, aynı ayardaki arsa, siz evleri bitirinceye kadar 200 TL olacaktır. O nedenledir ki, evlerin fiyatı deniz kenarında farklıdır. Çünkü ben yatırımcıyım, işime devam edebilmek için bunu yapmak zorundayım. İnşaat maliyetleri de deniz kenarındaki ile şehir içindekinin aynı değildir. Çünkü, Lefkoşa’daki müşteri talebi ile Girne’deki müşteri talebi farklıdır. Girne’dekiler daha lüks şeyler talep eder. Akıllı bina, jeneratör, asansörün dokunmatik olması gibi. Lefkoşa’da öyle talepler yoktur. İnsanlar haklı olarak sadece fiyat sorarlar.
8 yılda 51 apartman
SORU: Yapım İnşaat’tan söz edecek olursak, bizlere biraz anlatabilir misiniz?
KÖSE: Yapım İnşaat 1988 yılında babam tarafından kuruldu. ODTÜ İnşaat bölümünden mezun olup adaya döndüğü zaman babam, kendi şirketini kurup çalışmaya başladı. Apartmanlar yaptı. Daha sonra karşısına büyü bir proje çıktı ve bunu tek başına yapamayacağına inandığı için kendisine ortak aradı. Amcası ile ÖZTEK şirketini kurdular. 1993 yılından, 2008 yılına kadar bu ortaklık devam etti. Daha sonra yollarımız ayrıldı. Ben 2006’da adaya geldim, 2007’de askerliğimi bitirdikten sonra, babamla beraber Yapım İnşaatı yeniden canlandırdık, 19 yıl sonra. Şu anda 8’inci senemizdeyiz ve 51’inci apartmanımızı yapıyoruz.
Gayrı menkul ortaklığı
SORU: Apartman yapımı dışında ne gibi projeleriniz var?
KÖSE: İş Merkezi çiziyoruz şu anda Yenişehir’de. Eski Genç TV binasının olduğu yere 12 katlı. O bölge sınırsız kat. Eylül, Ekim ayı gibi inşaata başlanacak. Bunun yanında farklı yabancı yatırımcılarla ortaklıklara gidiyoruz. Piyasa değişiyor. Gayri menkul ortaklıklarına doğru gidiyor piyasa. Artık tek başınıza bir şey yapamayacaksınız. Güçlerinizi birleştirmeniz lazım. Müteahhitlerde genelde know how var, iş gücü var. Bankalarda nakit gücü var. Onları birleştirmek gerekiyor artık. Limasol Gayri Menkul ile bu konuda ilk adımı attık. Onlarla birlikte Lefkoşa ayağını biz aldık. Birlikte güzel şeyler yapacağımıza inanıyorum.
Teknolojik Yapı Merkezleri
SORU: Birlikte neler yapacaksınız. Bu konuyu biraz daha açabilir misiniz?
KÖSE: Sadece konut değil, konuttan farklı, teknolojik yapı merkezleri yapıyoruz. Teknolojik Banka alt yapıları için değişik yatırımlar yapıyoruz. Afet dönemleri için bankaların merkezleri var. Onların yapımı için çalışmalarımız var.
Ülke yatırım yapmak için tam bir altın madeni
SORU: Ülke ekonomisini nasıl görüyorsunuz. Gelecekle ilgili öngörünüz nedir? Ekonomik olarak önünüzü görebiliyor musunuz?
KÖSE: Görebiliyoruz, ben kötümser olmak istemiyorum. Babam sürekli kötümserdir bu konuda, her Kıbrıslı gibi. Ama ben kötümser değilim. Ülkemizde öğrenci oranı son dönemde yüzde 40 arttı. Bu inşaat sektörü için çok ciddi bir artıdır. Çünkü dünyanın hiçbir yerinde 8-10 yılda konuta attığınız parayı geri alamazsınız. Ancak bizde, bazı projelerde 8, bazılarında 10 -12 yılda verdiğiniz parayı geri alıyorsunuz. Türkiye’de aynı yatırımı yapsanız 20 yılda paranızı geri alırsınız, Rum tarafında 24 yılda. O nedenle ülkemiz yatırım yapmak için tam bir altın madeni. Şu anda bize konut almak zor gelir. Çünkü maaşlarımız düşük, TL kazanırız, sterlin sürekli yükselir. Ancak baktığınızda ve dünya ile kıyaslarsınız, çok güzel bir ülkede yaşıyoruz. Bizler, 12-15 yılda bir konut sahibi olabiliyorken, bu rakam İngiltere’de 50 yıldır. Bir ömür, şanslıysa bir ev sahibi olur. Biz o yönden çok şanslıyız. Ortalama bir ailenin bizde 2-3 evi vardır. Birinde oturur, ikisi kirada veya çocuklarında.
Tahsis, eşdeğer ve Türk malı hepsi bizim
SORU: Evlerin koçanlarının farklı olması, eşdeğer, tahsis veya Türk malı. Piyasayı nasıl etkiliyor?
KÖSE: Bunların hepsi KKTC koçanlıdır. Herhangi bir çözüm, veya çözümsüzlük durumunda, eşdeğer veya tahsislerin fiyatları Türk malları ile aynı olacaktır. Anlaşılacaktır ki hepsi Türk toprağıdır. Ben sizin yerinizde olsam tahsis mala yatırım yaparım. Zaten bunun örneği de var. 2003’de adamın biri bin arsa topladı. Arsa fiyatı bin- 2 bin sterlin arası idi. Arsaların fiyatı on bin sterline çıkınca, 100 adetini sattı ve 900 bin sterlin kar elde etti. Türkiye bankaları da zaman içerisinde bunların aynı olduğunu anladı ve yavaş yavaş hepsi de bu koçanlara kredi vermeye başladı. Garanti Bankası ve TEB eşdeğer koçana kredi verir. Onlar da zaman içerisinde tahsise kredi verecek. Ziraat Bankası tahsise vermeye başladı. İnsanların kafasında da Türk malı, eşdeğer veya tahsis gibi ayrımcılık olmasa satın alırken, emin olun ki arsa fiyatları çok ucuzlayacaktır.
SORU: İdeal bir ev alıcısı nasıl olmalı. İlk kez ev alacak bir kişi nelere dikkat etmeli?
KÖSE: Bir müteahhittin müşterileriyle ilişkilerine bakacaksınız. Kimlerle ne sorunlar yaşamış, mahkemelik olmuş mu? Bunlar önemli. Güvenli olmalı ev satın alacağınız kişi ki, sorun yaşamayasınız. Malzeme kalitesine bakılmalı. Lokasyon çok önemli. Lokasyonundan dolayı düşük ücretli ev alıp, birkaç yıl sonra evinden nefret edip satmak isteyenler çok. Buna mutlaka dikkat edilmeli. Bizim çok iyi lokasyonda, çok güzel evlerimiz var. Örneğin Dereboyu’nun hemen arkasında Türk malı evlerimiz var, tam yatırımlık. Hemen kiralanabilir.
Evi kiralamayı garanti ediyoruz
Bizim, kira konusunda yatırım yapan çok müşterimiz var. Biz artık başladık ve kira garantisi veriyoruz. İsterseniz siz evinizi hiç teslim almayın. Ben size evinizi 2 yıl sonra vereyim, aylık 300 sterlinden size evi, 7 bin 200 sterlin eksik vereyim. Garanti veriyoruz size evinizi kiralayacağımıza. Çok büyük bir talep var ev kiralamada.
SORU: Türkiye’de geçtiğimiz haftalarda yaşanan olaylar, üniversitelerin kapatılması, hocaların da tutuklanması, buradaki emlak sektörünü nasıl etkiledi?
KÖSE: Son bir haftada inanılmaz şekilde talep arttı. Şu an burada yaşayan ve ilerde acaba Türkiye’de geri döner miyim diye düşünen kişilerin hepsi şimdi buradan ev almaya başladı. Bayağı ev satışlarımız arttı. Burada “uçan hoca” olarak nitelendirdiğimiz, gidip gelen, lojmanda kalan kişiler, siyasi istikrarsızlıktan dolayı buraya yerleşmeye karar verdiler ve ev alıyorlar. Bir haftada onlarca ev sattık. Ülkemiz güvenli bir ülke, öğrenciler açısından da bu olay bize olumlu yansıyacaktır.
SORU: Yapım İnşaattan ev almak için nedenlerim nedir? Diğerlerinden farkınız ne?
KÖSE: Öncelikle 28 yıllık bir şirketiz. Şu ana kadar karşılaşılabilecek tüm sorunlarla karşılaştık. Deneyim ve tecrübemiz var. İkincisi, kurumsal bir yapımız var, ISO sertifikamızı aldık. Her yıl kendimizi geliştiriyoruz. 6’dan fazla mimarımız var. Özel projeler çiziyoruz. Müşteriye özel, arsaya özel projeler çiziyoruz. Mimari kökenli bir şirketiz biz. Bizim fiyatlarımız da piyasanın en ucuzu değildir. Kaliteye önem veriyoruz. Alanında uzmanlaşmış personellerimiz var. Kıbrıs’ın en geniş kadrolarından bir tanesine sahibiz. 28 kişilik yönetim kadromuz var. Yüzde 80 evlerimizi Lefkoşa’da yapıyoruz. Yeni yeni Girne’nin çekiciliğinden biz de pay almak istedik ve Girne’de de çalışmaya başladık. İkinci projemizi yapıyoruz şimdi. Deniz kenarında bir villa projemiz vardı, onu tamamladık, sattık. Şimdi ikinci projeye başlıyoruz.
Yabancılara mal satımı kısıtlanmamalı
SORU: Son olarak, karşınızda sektörde yetkili biri olsa, ondan ne gibi talepleriniz olurdu?
KÖSE: Yabancılara bir adet konut veya mal alımı kuralını kaldırması. Mal alma izin prosedürünü kolaylaştırması. Çünkü ülkeye para akışını sağlıyor inşaat sektörü. İnşaatlarda çalışacak Kıbrıslı işçi, ara eleman bulmak zor. Keşke ülkemizde bu alanlarda eğitim veren okullarımız olsa. İnşaatta çalışacak teknik işçi bulamıyoruz ki, maaş da tatminkardır. Tuğlacı, sıvacı, parkeci Kıbrıslı, “yok” denecek kadar az.
İş sağlığı ve Güvenliği konusuna çok dikkat etmek gerekir. Her gün birilerinin öldüğünü duyuyoruz. Biz her iki üç ayda bir eğitim veririz, tüm taşeronlarımızı toplayarak. Kasklarını, yeleklerini alıp veriyoruz ama takmayanlar oluyor. Artık biz de kontrol edip ceza vermeye başladık. Belediyeler ve Çalışma Bakanlığı’nın inşaatları çok daha fazla kontrol etmeleri gerekiyor. Biz üzerimize düşeni yapıyoruz titizlikle ancak, yetkililerin kontrolü de şart.
